Los Conjuntos Inmobiliarios y la problemática de los Countries

CONJUNTOS INMOBILIARIOS – Definiciones

Son conceptualmente los clubes de campo, barrios cerrados o privados, parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos que contemplan usos mixtos, que posean las siguientes características:

  • Cerramiento: conformado por límites perimetrales y control de acceso
  • Partes comunes y privativas,
  • Estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes,
  • Reglamento por el que se establecen órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las unidades privativas.

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SUBPARCELA: Es la representación de la unidad funcional sobre la que se ejerce un derecho real de propiedad horizontal especial (conjunto inmobiliario),  sumado a la representación de partes de inmuebles sobre los que se ejerce un derecho real de superficie.

UNIDAD FUNCIONAL DE CI: Es la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico registrado en el organismo catastral. Puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta. Es el concepto homólogo a la parcela en un loteo.

UNIDAD COMPLEMENTARIA DE CI: Es la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico registrado en el organismo catastral. Puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe reunir los requisitos de constituir una cosa o parte necesariamente común, calificado como tal por el respectivo reglamento de propiedad horizontal que regula el emprendimiento.

Problemas que están teniendo hoy los countries

Los barrios que no se han adecuado al nuevo código están en situación de infracción frente a la ley. Algunos perjuicios que ya están sucediendo:

  • La AFIP está quitando las exenciones de IVA y ganancias a las sociedades anónimas administradoras. Por eso, los barrios sin la exención comenzarán a abonar el 35% del impuesto a las ganancias, trasladado al gasto total de expensas.
  • Por otro lado, los jueces no le reconocen el carácter de título ejecutivo al cobro de las expensas dentro de countries y barrios cerrados, por no ser consorcio, o sea, por no adecuarse a propiedad horizontal como exige el Código.
  • Al mismo tiempo, los bancos privados se están cuestionando otorgar o no créditos hipotecarios para la compra de casas en countries que no estén adecuadas al nuevo Código Civil y Comercial de la Nación que establece que deben someterse al régimen de propiedad horizontal especial, por las desventajas que presentan estos inmuebles.
  • Las propiedades dentro de barrios no adecuados ya están perdiendo valor, tanto para la venta como para las hipotecas y serán menos competitivas en el mercado.

Ventajas de adecuación de Countries a Conjuntos Inmobiliarios

Las ventajas que presentan la adecuación a la nueva normativa aplicable a los conjuntos inmobiliarios, además de cumplir con lo que ordena la ley y evitar todos los perjuicios mencionados, son de índole patrimonial y económica:

  • El propietario de un lote verá valorizada su propiedad, ya que además de ser dueño de su lote será dueño de las vías de circulación y todas las partes comunes, y ya no serán de propiedad de la sociedad administradora.
  • El propietario no deberá pertenecer obligatoriamente a la S.A. que administra el desarrollo. Tampoco habrá diferencias como lo podía haber por los accionistas de la S.A. (son todos consorcistas)
  • La elección del administrador será rotativa y democrática como lo es en los edificios sometidos a PH, incluso ahora anualmente debe renovarse el mandato del administrador. Así se evitará las administraciones que se inmortalizan en sus cargos.

Sin dudas, los barrios cerrados y los countries que no se adecuen se verán perjudicados. Todo este panorama hará que quien quiera comprar un lote descartará a los barrios que no estén alineados con las nuevas normas.

Un largo camino por delante

Por lo tanto, el problema más grave consiste en saber qué hacer con los barrios y clubes preexistentes ya que la disposición contenida en el Art. 2075, 3° párrafo, ordena su readecuación. Es cierto que no establece un plazo para efectuar la adecuación pero no hace falta porque el régimen de los derechos reales es de orden público y el deber creado (una obligación de hacer) es ineludible y no puede ser dispensado por una autoridad local.
La norma es operativa y provocaría entonces la disolución de la persona jurídica que era la titular de las partes no privativas, por falta de objeto, que ni siquiera está en condiciones de seguir cobrando expensas. Debe crearse un consorcio de copropietarios que a su vez designará un administrador.

Para ello, deberá realizarse un detallado y exhaustivo proceso interdisciplinario que involucra:

  • Profesionales de la agrimensura y la construcción para regularizar la situación catastral y dominial;
  • Profesionales de las ciencias económicas para regularizar las sociedades existentes y dar paso a los consorcios;
  • Profesionales de la justicia para adecuar los reglamentos, sociedades y formas jurídicas.

En Bazán Estudio contamos con todos los profesionales necesarios para estas adecuaciones, no dude en ponerse en contacto con nosotros!

 
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