Medianeras problemáticas

Imaginemos comprar un auto con el vecino… abonamos cada uno la mitad de lo que vale y hacemos los papeles en el registro. Por supuesto que entendemos que el auto está en condominio, es decir, que el 100% del auto pertenece a ambos, y que el mantenimiento del mismo lo hacemos en partes iguales. Al tratarse de un auto, su funcionamiento depende de todas sus partes, por lo tanto no puede dividirse, es de indivisión forzosa… sería ridículo suponer que yo soy dueño de la mitad izquierda y mi vecino de la mitad derecha, y que yo me encargo de arreglar las ruedas de mi lado y mi vecino las de su lado, ya que si el no cumple y la rueda de su lado se pincha, el auto no se puede usar. Por lo tanto, reforcemos entonces la idea del condominio de indivisión forzosa: ambos somos dueños del 100% del auto y no lo podemos dividir.

Esta misma situación se da con los muros medianeros. El código civil lo encuadra en el capítulo 5: Condominio con indivisión forzosa perdurable.

Los muros medianeros son un problema desde la edad media, donde el surgimiento de las ciudades produjo edificios apoyados sobre construcciones existentes y los obvios problemas que eso trae. Esto fue creciendo con los derechos que fueron adquiriendo los ciudadanos y comenzaron a reglamentarse, hasta la llegada de la revolución francesa y el código napoleónico, que fue (entre otras) las bases de los códigos civiles de las democracias nacientes, y particularmente el Código Civil de Don Velez Sársfield.

Entonces ¿Qué es un muro medianero?: es el muro que divide dos lotes. Bueno, más o menos, hay un montón de consideraciones para hacer.

Primero, tiene que ser un muro, no puede ser un alambrado ni un cerco. Además, tiene que estar en el límite de la propiedad (en el famoso eje medianero). Y también tiene que estar en “uso”, ya que según el artículo 2012 (Exclusión de las presunciones): “Las presunciones de los artículos anteriores no se aplican cuando el muro separa patios, huertos y jardines de un edificio o a éstos entre sí..”

Pero… entonces, el muro que me divide con el vecino en el patio no es medianero??? Claro que es medianero, pero no presupone medianería! Y la medianería no es lo mismo que el muro medianero.

La medianería es un concepto legal de derechos y obligaciones sobre el muro medianero, que se aplica cuando el muro cumple con las condiciones que dijimos mas arriba.

Vamos de a poco con algún ejemplo:

  1. Compro un terreno en un barrio nuevo, nadie ha construido todavía, y construyo mi casa. Hago un muro de 15 cm que justo llegue al eje medianero, o sea, el muro queda enteramente adentro de mi lote, y apoyo la losa del techo en ese muro.
  2. Al tiempo, mi vecino empieza a construir su casa y pero como ya está mi muro, cierra el resto de los laterales. Construye su casa lejos del muro y me dice que algún dia va a construir su parte del muro.
  3. 10 años después, el vecino hace un techo entre su casa y el muro medianero para guardar el auto, y para reforzar hace unas columnas de 15 cm obviamente de su lado.
  4. 5 años después me avisa que quiere hacer un cuarto sobre la cochera y me pide permiso para que los albañiles trabajen sobre el techo de mi casa.

¿Qué fue pasando con la pared medianera y la medianería? Claramente fue cambiando en cada momento:

  • Al principio se constituyó en pared medianera por más que solamente esté de un lado del terreno; al tocar el eje medianero se presupone que divide heredades (este tipo de muro se llama contiguo art 2006). Todavía no hay medianería.
  • Al construir el vecino su casa sin tocar el muro se mantienen las condiciones del punto 1, o sea, no hay medianería. El vecino debería construir el muro de acuerdo a lo que dice el art. 2007: “Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su espesor.”
  • Ahora sí, aparece la medianería. El vecino está utilizando la pared (por más que le haya hecho columnas de su lado) y yo puedo reclamar que realice la totalidad de la pared, ya que de no hacerlo está haciendo una posesión de 7,5 cm de mi terreno. Este reclamo debe hacerse por vía formal ya que comienzan los plazos de la prescripción adquisitiva que establece el código (20 años). Imaginemos que no realizamos dicho reclamo, pasan 5 años y vamos al punto 4.
  • El muro en este momento es medianero contiguo y la medianería ya ha comenzado hace 5 años. El vecino debe realizar la porción de medianera que le corresponde y luego puede construir encima de ella, incluso utilizando mi techo ya que la porción de muro que el realice también se constituirá como muro medianero y como condómino tengo la obligación de permitirle el uso de mi terreno y sus edificaciones siempre que se realice según las reglas del arte de construir.

Este es un ejemplo de innumerables situaciones que se producen en las relaciones de los vecinos, y en cada una de ellas hay que realizar apreciaciones geométricas, constructivas, declarativas y legales, vinculando la construcción con el derecho. El código civil y comercial del año 2017 codifica los derechos y obligaciones respecto de la medianería desde el artículo 2006 hasta el artículo 2036 que son la base para establecer estas apreciaciones.

Los ingenieros civiles tienen plenos conocimientos para resolver estas situaciones, tanto desde el punto de vista constructivo como también del jurídico, y también en lo valuativo, que en definitiva, es la resolución final de los conflictos de medianería.

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